沪杭房价下降，政策与民意对上号

显示政府稳定房价的举措开始发挥效力，信号意义不小

    新华网浙江频道5月19日电    媒体近日竞相报道了上海、杭州两市房价下降的消息，让许许多多还在为基本住房打拼的人们有眼前一亮的感觉。这两个城市近年来一直领跑全国房地产价格，七部委关于稳定房价的意见刚刚出台，两市便出现了高价房交易“空量”现象，房价普遍下降，这无疑对当前的房地产市场具有信号意义。

    稳定房价是我国今年实施宏观调控的重点，最近出台的一系列相关政策让百姓们满怀期待。但冷静分析近几年来的房地产市场发展情况不难发现，政策效应与百姓期望值之间始终存在着较大的距离，房价在一些城市节节飙升，几近失控。现在，房价飙升最快的上海、杭州有了反应，意义非同一般。

    知情人士介绍，尽管这两个城市的房价不像媒体报道的那样夸张，但确实下降了，平均降幅超过5％。更重要的是高档、高价房交易量极小，近乎“空量”，普通价位的房产交易量也萎缩很多，显示为数不少的消费者在持币待购，期待房价进一步下降。有迹象显示，沪杭两市房地产市场正走向买方市场格局，开发商、经销商一锤定音的现象将成为历史，显示政府稳定房价的举措开始发挥效力，政策与民意之间对上了号。

    在市场经济条件下，商业领域里市场调节的作用毋庸置疑，但其周期性的特点容易造成很大的经济损失和社会矛盾，特别是在房地产业这种事关国计民生的领域。更何况在我国目前的房地产开发投资中，开发商的自有资金只有18.6％，绝大部分是来自银行贷款，如果仅靠市场自由调节，社会风险太大，政府适时适度地进行宏观调控十分必要，否则难以确保房地产业的健康发展，政府也难以履行“居者有其屋”的基本职责。

    被称为“新国八条”的七部委意见，针对百姓关注的房地产市场问题如投资规模过大造成的土地供应紧张、中间环节盘剥多、开发商恶性炒作、投资性购房增量大、投机现象严重、经济适用房建设滞后等等，提出了一系列解决办法，媒体评价其“打到了七寸”应不为过。但上海、杭州等地房产交易量急剧萎缩的动向显示，在部分房价上涨过快、涨幅过大的城市，目前的房价与老百姓的愿望之间还是有差距，需要当地政府在国家政策的基础上因地制宜进行调控，使房价稳步回归到大多数居民能够承受的价格水平。

    房地产业是国民经济的支柱产业，发展的硬道理同样适用，无论怎样进行宏观调控，都要以促进其健康、科学发展为目标。沪杭两市房价下降，其实只是上涨过快、价格严重背离价值的房价在理性地回归。进一步做好房价调控工作，地方政府应当认真贯彻国务院办公厅转发七部委意见时提出的“积极稳妥、把握力度，突出重点、区别对待，因地制宜、分类指导，强化法治、加强监管”的32字原则，把稳定房价的各项政策措施落到实处。（张建高） 

　　■背景新闻

    长三角房地产商开始向买家低头

    在楼市调控的“组合拳”下，长三角房地产市场显露出一些新迹象：短期投资者纷纷出场、买方市场格局逐渐确立、租房市场开始回暖，住房定价体系出现松动。

　　二手房市场开始“售冷租热”

    在上海、杭州、南京等房地产市场的热点区域，二手房市场抛售与转租互现、短期投资者开始退场。记者了解到，近些天，上海二手房市场出现“售冷租热”的新变化。来自金丰易居·普润地产的数字显示，近一周内，其门店接受的委托租赁房源增加了20％以上，租赁成交业务量也较前段时间提高了15％。汉宇地产的一位经纪人说，公司最新的一次客户调查显示，除急需资金周转的客户选择继续抛售外，约有7成房主明确表示，考虑由售转租或是边租边售，变短期投资为中长期投资。

    相似的情况也在南京、杭州等地出现。南京房产中介“我爱我家”的统计数据显示，目前南京的二手房房源与客户比正从3：1向4：1靠拢。在杭州，楼市的僵持局面开始出现变化，房易网的调查数据说，约有400万平方米的空置房近几天挂牌上市。而宁波5月份以来二手房挂牌量也比上月增长了约15％，同时有不少房主要求将已挂牌的二手房由出售转为出租。

    业内人士分析，不管是出于规避风险还是躲避营业税考虑，短期投资者或选择抛售退场，或转为中长期投资，因此导致租赁市场回暖、空置房回归房屋居住的基本功能，这是市场走向理性的重要标志。

    房价不再是卖家说了算

    在上海、杭州、南京的房地产市场上，买家对房价的主导权开始增强。记者从分散在上海浦东、虹口、普陀、长宁、闵行的9个不同的中介公司了解到，眼下购房人的选择空间增大，房价不再是卖家说了算，而是一个反复“测试价位”的过程。比如，当卖家开出每平方米8300元的价格时，买家会要求再降几百元，如此反复多次。

    市场供求关系促使楼市的定价体系发生转变。一段时间以来，决定房价的不是成本加合理利润，而是开发商说了算。

    业内人士说，在2004年下半年，新房价格往往是开发商“一口价”，同一地块上，各开发商之间相互攀比竞价，价位越拉越高。而眼下，更多的是由供求关系来决定价格，而且新楼盘与周边楼盘比价原则上不再是相对走高，以此来取得竞争优势。近来，南京市海福巷东一楼盘新房开价与去年底上市的楼盘价格持平，江北热销的一个楼盘均价比周边楼盘还低了约300元。

    据房产之窗网监测系统统计，近一周内，上海一手商品住房成交面积不到26万平方米，比上周再降近4成。这也促使开发商“向市场低头”，采取各种方式调整定价。一家房地产公司的销售经理说，有些开发商已考虑采取“购房者免交部分物业管理费”、“给一次性付款购房者送装修”等方式，变相“让利”促销。（徐寿松　邓华宁）